Officetel tại Hàn Quốc: Mô hình nhà ở lai văn phòng với nhiều tiện ích nhưng cũng không ít bất cập

Tại Hàn Quốc, cũng như nhiều quốc gia khác, các hộ gia đình một người thường lựa chọn căn hộ nhỏ. Ở đây, người ta quen gọi là “one-room” hoặc “two-room” tùy theo diện tích. Bên cạnh đó, một loại hình khác ngày càng phổ biến là officetel – mô hình kết hợp giữa văn phòng và nhà ở, được xếp vào nhóm nhà ở bán dân cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Đúng như tên gọi, officetel có thể vừa dùng để làm việc vừa để sinh sống. Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn các căn officetel hiện nay được sử dụng chủ yếu cho mục đích ở.

Một tòa nhà officetel thường tích hợp không gian văn phòng, cửa hàng bán lẻ và căn hộ trong cùng một công trình, tạo thành một môi trường sống khép kín ngay giữa đô thị. Loại hình này thường tọa lạc tại các khu vực sầm uất, gần phương tiện giao thông công cộng, cửa hàng và nhà hàng. Tuy nhiên, dù thuận tiện, officetel vẫn tồn tại những hạn chế, đặc biệt bộc lộ rõ trong mùa hè ẩm ướt và mùa đông khô lạnh đặc trưng của Hàn Quốc.

Bài viết dưới đây phân tích toàn diện ưu điểm, nhược điểm của officetel và những điều người thuê cần kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.

Vị trí đắc địa và lợi thế tiện ích

Khi mở các ứng dụng bất động sản như Zigbang, người dùng dễ dàng nhận thấy các cụm officetel tập trung quanh khu vực trường đại học và ga tàu điện ngầm. Nguyên nhân chính là các khu vực này thường được quy hoạch là đất thương mại, cho phép mật độ xây dựng cao hơn nhiều so với đất ở. Chủ đầu tư có thể xây dựng công trình cao tầng trên diện tích đất nhỏ, rất phù hợp với mô hình officetel vốn ít khi có bãi đỗ xe nổi hoặc tiện ích công cộng quy mô lớn.

Không chỉ hấp dẫn người thuê, officetel còn thu hút nhà đầu tư. Theo phân tích của Real Today dựa trên dữ liệu từ Korea Real Estate Board, officetel tại Seoul đạt mức lợi suất trung bình 4,96 phần trăm tính đến tháng 8, vượt qua các tòa nhà thương mại cho thuê mặt bằng tại thành phố này. Cụ thể, lợi suất của các cửa hàng diện tích nhỏ đạt 2,89 phần trăm và diện tích lớn đạt 3,16 phần trăm trong năm 2024.

Với người thuê ở, yếu tố hấp dẫn nhất vẫn là sự tiện lợi. Nhiều tòa nhà nằm sát các tuyến giao thông chính, tầng dưới có sẵn nhà hàng, quán cà phê, phòng khám hoặc trung tâm thể dục. Hệ thống an ninh thường tốt hơn so với các khu one-room cũ, dù chưa hẳn đạt tiêu chuẩn của các khu chung cư hiện đại. Một số officetel chỉ lắp camera tại cửa ra vào và thang máy, không có ở hành lang, vì vậy người thuê nên kiểm tra kỹ trước khi quyết định.

Phù hợp ở ngắn hạn nhưng cần đọc kỹ hợp đồng

Officetel đặc biệt phổ biến với những người tìm kiếm hình thức thuê trả tiền hàng tháng. Dù hợp đồng thường yêu cầu cam kết tối thiểu một năm và đặt cọc số tiền tương đương khoảng 10 tháng tiền thuê hoặc hơn, mức này vẫn “dễ thở” hơn so với hình thức thuê dài hạn jeonse của căn hộ chung cư, vốn đòi hỏi khoản đặt cọc gần bằng giá trị thị trường của bất động sản.

Do nhiều người thuê chỉ ở tạm thời, phần lớn căn officetel được trang bị sẵn tủ lạnh, máy điều hòa, máy giặt, bếp và các thiết bị cơ bản khác. Tuy nhiên, mỗi căn có thể khác nhau nên người thuê cần xác nhận rõ với môi giới những hạng mục được bàn giao.

Việc đọc kỹ hợp đồng là điều bắt buộc. Phần lớn chủ nhà khá linh hoạt với các vấn đề như thay giấy dán tường hoặc hao mòn thiết bị theo thời gian sử dụng, nhưng điều khoản giữa các hợp đồng có thể khác biệt đáng kể. Người thuê cần đảm bảo mình không phải chịu trách nhiệm thay mới tủ lạnh chỉ sau một tháng nếu thiết bị gặp sự cố do lỗi kỹ thuật.

Một số chủ sở hữu còn yêu cầu người thuê không đăng ký địa chỉ cư trú chính thức tại căn hộ, thường do không gian đó không được đăng ký là nhà ở hợp pháp. Trường hợp này tuy hiếm khi phát sinh rắc rối nhưng người thuê sẽ không được bảo vệ theo Luật Bảo vệ thuê nhà. Đây là điểm cần hỏi rõ trước khi ký kết.

Những hạn chế về kết cấu và môi trường sống

Dù thuận tiện, officetel tồn tại nhiều hạn chế về mặt thiết kế và môi trường, đặc biệt nếu ở lâu dài.

Nhiều căn chỉ có cửa sổ một phía, khiến khả năng lưu thông không khí bị hạn chế. Các căn hướng ra đường lớn dễ bám bụi. Những tòa nhà mới thường có cửa sổ rộng hơn, nhưng vấn đề thông gió vẫn là điểm yếu thường gặp.

Thông gió kém cũng làm tăng nguy cơ cháy nổ, nhất là với người thường xuyên nấu ăn. Một số căn ở tầng thấp ít nhận được ánh sáng trực tiếp, dễ phát sinh nấm mốc trong mùa hè ẩm ướt của Hàn Quốc.

Vì officetel được phân loại là nhà ở bán dân cư, tiêu chuẩn xây dựng không nghiêm ngặt như chung cư. Độ cách âm, tiếng ồn từ đường ống nước và độ dày tường có thể khác biệt lớn giữa các tòa nhà. Việc tham khảo nhiều môi giới khác nhau sẽ giúp người thuê tránh được các căn có lỗi kết cấu.

Phí quản lý hàng tháng tính theo mét vuông thường cao hơn so với chung cư. Chi phí sưởi ấm thường tính riêng, có thể tăng đáng kể vào mùa đông.

Chỗ đỗ xe cũng là vấn đề phổ biến. Nhiều tòa nhà sử dụng hệ thống đỗ xe tự động dạng tháp, có thể gây chờ đợi và không đảm bảo mỗi cư dân có một chỗ riêng. Phí gửi xe bổ sung khá phổ biến.

Tại một số tòa nhà cũ gần khu ẩm thực, tình trạng côn trùng có thể xuất hiện, dù không quá phổ biến. Người thuê ở tầng thấp nên hỏi kỹ về vấn đề này.

Officetel gác lửng: Đẹp mắt nhưng kém thực tế

Gần đây, loại officetel gác lửng, hay còn gọi là bokcheung, ngày càng phổ biến. Đây là căn hộ trần cao có thêm tầng lửng phía trên, tạo cảm giác rộng rãi và có cửa sổ lớn. Tuy nhiên, nó cũng bị gán biệt danh không mấy thiện cảm là “rác đẹp”.

Nguyên nhân nằm ở tính thực dụng.

Hiệu quả làm mát và sưởi ấm thấp. Vào mùa đông, hơi ấm bốc lên trên nhưng khu vực gác lửng không thể lắp sưởi sàn do chiều cao thường chỉ khoảng 1,5 mét hoặc thấp hơn, được xem là không gian áp mái. Mùa hè, tầng trên trở nên oi bức; mùa đông lại lạnh.

Với chiều cao khoảng 1,5 mét, phần gác lửng thấp hơn chiều cao đứng của phần lớn người trưởng thành, hạn chế công năng sử dụng. Ngoài ra, khu vực này nằm sát trần căn hộ phía trên nên dễ truyền tiếng ồn.

Có nên thuê officetel tại Hàn Quốc?

Officetel vẫn là lựa chọn hợp lý cho những ai đề cao sự tiện lợi, tính linh hoạt và nhu cầu ở ngắn hạn, đặc biệt tại các đô thị đông đúc như Seoul. Tuy nhiên, sự tiện nghi này luôn đi kèm đánh đổi.

Trước khi ký hợp đồng thuê officetel, người thuê nên kiểm tra kỹ khả năng thông gió, mức độ đón ánh sáng tự nhiên, tiêu chuẩn xây dựng, phí quản lý và các điều khoản hợp đồng. Chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp tránh được những rủi ro phổ biến và tìm được nơi ở phù hợp, dù chỉ là chốn dừng chân tạm thời giữa nhịp sống đô thị.

Cre : Korea Herald