Giá nhà tại Seoul tăng mạnh sau bầu cử: Tín hiệu phục hồi hay bong bóng bất động sản mới?

Ngay sau cuộc bầu cử tổng thống Hàn Quốc ngày 4/6, thị trường bất động sản Seoul đã ghi nhận mức tăng giá căn hộ cao nhất kể từ đầu năm 2025. Làn sóng tăng giá không chỉ dừng lại ở các quận vốn đã “nóng” như Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan, mà còn lan sang các khu vực phía Bắc sông Hán như Seongbuk, Nowon, và thậm chí lan ra vùng ngoại ô như Gwacheon hay Bundang.

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 12/6, giá giao dịch căn hộ tại Seoul đã tăng trung bình 0,26% trong tuần thứ hai của tháng 6 - tương đương với đỉnh điểm hồi tháng 8 năm ngoái, thời kỳ được coi là “bùng nổ” của thị trường.

Giới phân tích cho rằng tâm lý kỳ vọng vào chính quyền của Tổng thống Lee Jae-myung là một trong những động lực chính khiến thị trường chuyển biến mạnh mẽ. Cam kết không điều tiết giá nhà thông qua tăng thuế, cùng với dự đoán về việc giảm lãi suất và sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới, đang khiến người mua tăng tốc.

Nhiều người bán đã rút lại căn hộ khỏi thị trường, thậm chí có những trường hợp muốn hủy hợp đồng đã ký khi giá trị bất động sản của họ tăng từ 1 đến 2 tỷ won chỉ trong vài tháng. Tại các khu vực như Songpa, giá căn hộ đã tăng liên tiếp 5 tuần liền, từ 0,12% lên tới 0,71%. Xu hướng này đang dần lan ra khắp thành phố theo “mô hình dây chuyền” quen thuộc: từ Seocho - Gangnam, lan sang Songpa - Gangdong, rồi đến Mapo - Yongsan -Seongdong và cuối cùng là các khu phía Bắc như Nowon, Dobong.

Sự kết hợp của nhiều yếu tố đang làm trầm trọng thêm tình trạng sốt giá. Việc nới lỏng chính sách tiền tệ bao gồm các đợt giảm lãi suất được kỳ vọng trong quý 3 sẽ khiến dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản. Song song đó, chính sách phát tiền hỗ trợ và thúc đẩy thị trường chứng khoán đang góp phần mở rộng thanh khoản, khiến bất động sản tiếp tục trở thành kênh trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư.

Các chuyên gia như Kim Eun-seon từ nền tảng bất động sản Zigbang cũng cảnh báo rằng nếu chính phủ không có động thái kiểm soát sớm, xu hướng tăng giá sẽ càng khó đảo ngược, đặc biệt nếu lãi suất được điều chỉnh xuống nhanh.

Trước làn sóng tăng giá chưa từng thấy kể từ 2021, chính phủ đã triệu tập cuộc họp khẩn cấp với sự tham gia của Bộ Tài chính, Bộ Đất đai - Giao thông, Ủy ban Giám sát Tài chính và Ngân hàng Trung ương. Chính phủ tuyên bố sẽ “xem xét toàn diện tất cả công cụ chính sách có thể sử dụng” để ngăn chặn đầu cơ và ổn định thị trường.

Trong số các biện pháp đang được thảo luận có khả năng mở rộng khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai (land transaction approval zones), tăng thuế giao dịch cho nhà đầu tư nhiều bất động sản, và đẩy mạnh xây dựng bằng cách nâng chỉ tiêu mật độ xây dựng tại các khu đô thị mới.

Sự hồi sinh của bất động sản Seoul hậu bầu cử là một chỉ báo không thể xem nhẹ. Nhưng trong bối cảnh nhiều biến số đang cùng lúc tác động từ lãi suất, chính sách điều tiết, cho đến tâm lý nhà đầu tư. Câu hỏi đặt ra là: thị trường đang hồi phục lành mạnh, hay đang bước vào một “trò chơi niềm tin” nguy hiểm?