Cơn sốt đầu cơ tái bùng phát tại Hàn Quốc

Từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản Seoul một lần nữa chao đảo. Làn sóng tăng giá nhà, khởi nguồn từ khu vực Gangnam, đang lan nhanh dọc theo 'vành đai sông Hàn', gợi nhớ lại kịch bản cách đây tám năm dưới thời chính phủ Moon Jae-in: một khởi đầu đầy hy vọng nhanh chóng chuyển thành cơn ác mộng kéo dài suốt nhiệm kỳ. 

Nhưng lần này, dấu hiệu còn xuất hiện sớm hơn. Ngay từ trước cuộc bầu cử, giá nhà tại Gangnam đã nhúc nhích tăng và đến nay, sau khi chính phủ mới lên nắm quyền, đà tăng không những không dừng lại mà còn gia tốc rõ rệt. 

Điều này đặt ra câu hỏi: có phải Hàn Quốc đang rơi vào một chu kỳ đầu cơ bất động sản mới? Và điều gì khiến những cơn sốt như thế tái diễn? 

Tâm lý bầy đàn: Cốt lõi của bong bóng bất động sản? 

Trong một xã hội mà sở hữu nhà ở được xem như thước đo thành công và an toàn tài chính, giá nhà không chỉ được quyết định bởi cung – cầu hay chính sách tài khóa, mà còn bởi... tâm lý đám đông. Khi giá nhà tăng liên tục trong một thời gian, kỳ vọng "sẽ còn tăng nữa" bắt đầu lan tỏa. Người có nhà thì giữ không bán vì tin vào lợi nhuận lớn hơn, người chưa có thì cuống cuồng vay nợ để mua vì sợ "trễ chuyến tàu cuối cùng". 

Hiện tượng này, theo nhà kinh tế học đoạt Nobel Robert Shiller (ĐH Yale), là một dạng “social contagion” dịch bệnh tâm lý mang tính xã hội. Trong cuốn Irrational Exuberance, ông lập luận rằng mọi cơn sốt tài sản đều bắt đầu từ một niềm tin lạc quan và nếu mức độ lan truyền (transmission rate) của niềm tin ấy vượt quá tốc độ phủ nhận hoặc phản biện (removal rate), nó sẽ bùng phát như một đại dịch tâm lý. Sự lan tỏa không chỉ nằm trong dữ liệu mà nằm trong cách con người kể chuyện, lan truyền, và thuyết phục nhau. 

Vì sao vòng lặp tái hiện? Câu chuyện không chỉ là kinh tế 

Từ đầu năm 2025, kỳ vọng tăng giá nhà được nuôi dưỡng bởi nhiều yếu tố: 

Chính sách tiền tệ nới lỏng, với khả năng cắt giảm lãi suất từ Ngân hàng Trung ương. 

Tuyên bố từ Tổng thống rằng “sẽ không dùng thuế để kìm giá nhà” một tín hiệu được diễn giải là ủng hộ thị trường tự do. 

Lo ngại về nguồn cung trong bối cảnh các dự án nhà ở mới chậm triển khai. 

Kết quả: tâm lý lạc quan tăng tốc. Trên các diễn đàn tài chính, những câu chuyện làm giàu từ đầu tư bất động sản lại xuất hiện. Truyền thông đưa tin về giao dịch tiền tỷ trong một đêm. Một khi kỳ vọng bị khuyếch đại, các lý do thực tế dần bị che mờ. Nếu không kiểm soát sớm, chính tâm lý kỳ vọng này sẽ tự tạo ra chính điều nó sợ một chu kỳ bong bóng mới. 

Có đủ dũng cảm để "phanh" kỳ vọng? 

Trong nhiệm kỳ trước, thất bại lớn nhất của chính phủ Moon Jae-in không nằm ở thiếu chính sách, mà ở việc không ngăn được làn sóng kỳ vọng ngay từ đầu. Lịch sử có thể lặp lại, nhưng cũng có thể được viết lại. Chính phủ Lee Jae-myung đang đứng trước một ngã ba: hoặc chấp nhận tâm lý thị trường và tìm cách thích nghi, hoặc đưa ra thông điệp mạnh mẽ hơn để kiểm soát 'dịch bệnh đầu cơ'. 

Và muốn kiểm soát được, cần hiểu rằng đây không chỉ là bài toán cung cầu, mà là cuộc chiến truyền thông và tâm lý. Chừng nào con người còn kể cho nhau những câu chuyện làm giàu nhanh chóng từ bất động sản, chừng đó cơn sốt đầu cơ vẫn sẽ âm ỉ. 

Và khi nó bùng phát, hậu quả không chỉ là giá nhà, mà là sự bất công ngày càng sâu sắc trong xã hội. "Giá nhà không chỉ phản ánh thị trường, mà phản chiếu cả nỗi sợ và lòng tham của một thời đại."