Bất Động Sản Seoul Tăng Kỷ Lục

Thị trường bất động sản Seoul đang chứng kiến một cuộc phân cực chưa từng có: trong khi căn hộ cao cấp tại trung tâm thành phố liên tục lập kỷ lục, thì giá nhà tại các khu vực ngoài rìa lại âm thầm rớt giá từng trăm triệu won. 

Theo dữ liệu mới nhất, chỉ trong nửa đầu năm 2025, đã có 14 giao dịch căn hộ trên 100 tỷ won tại các quận đắt đỏ như Gangnam, Seocho, Yongsan. Trong khi đó, tại các quận như Nowon, Dobong, Gangbuk, giá căn hộ trung bình đã giảm đến 6070 triệu won so với cùng kỳ năm ngoái. 

Giá nhà tăng vọt giữa lệnh siết, căn hộ 113 tỷ vẫn chốt đơn 

Ngay cả sau khi chính phủ mở rộng khu vực hạn chế giao dịch đất đai và chuẩn bị siết thêm chính sách DSR giai đoạn 3 từ tháng 7, giá nhà ở khu vực “vàng” vẫn không hạ nhiệt. 

Một căn hộ tại 효성빌라청담101 (Cheongdam, 226m²) vừa được giao dịch với giá 113 tỷ won, tăng 39 tỷ so với 8 tháng trước. 

압구정 현대 6·7차 (Apgujeong, 245m²) ghi nhận giá cao nhất lịch sử toàn khu: 130.5 tỷ won, phá vỡ mọi kỷ lục trước đó. 

Chỉ trong ba năm, số giao dịch căn hộ từ 100 tỷ trở lên tại Seoul đã tăng gấp gần 6 lần (từ 4 vụ năm 2022 lên 23 vụ năm 2023), và đà tăng này vẫn tiếp tục trong năm nay. 

Tầng lớp trung lưu rơi lại phía sau: giá nhà rớt thê thảm tại Nowon, Gangbuk 

Ngược lại, các quận như Nowon, Gangbuk, Eunpyeong nơi vốn là chỗ dựa cho tầng lớp trung lưu đang chứng kiến làn sóng mất giá: Căn hộ 84m² tại Nowon (Chunggu 3rd, tầng 6) được bán với giá 12.2 tỷ won, giảm 6,000 man so với tháng 8 năm ngoái. Một căn khác tại Yangji Daerim chỉ còn 8.9 tỷ won, mức thấp nhất từ 2020. 

Tình trạng này không phải hiện tượng lẻ tẻ. Toàn bộ khu vực “노도강” (Nowon, Dobong, Gangbuk) ghi nhận mức giá đi ngang hoặc giảm liên tiếp nhiều tuần. Ngay cả các quận trung tâm như Jung-gu, Jungnang-gu cũng chỉ tăng nhẹ 0.01% 0.04% trong khi Gangnam tăng đến 0.32%/tuần. 

Không còn thị trường chung chỉ còn những người đủ sức ở lại 

Các chuyên gia đánh giá, thị trường nhà ở Seoul đã tách làm hai thế giới rõ rệt: Một bên là thị trường tài sản cho giới siêu giàu, nơi giá không bị ảnh hưởng bởi chính sách. 

Bên còn lại là phần đông cư dân đang bị loại khỏi cuộc chơi khi giá nhà ở khu vực họ có thể tiếp cận tiếp tục rơi, và triển vọng phục hồi vẫn xa vời. 

“Sự chênh lệch hiện nay không đơn thuần là ‘phân hóa giá nhà’, mà là dấu hiệu của một xã hội đang mất cân bằng cơ cấu sở hữu bất động sản.” chuyên gia BĐS cảnh báo.