Chính sách siết chặt cho vay nhà ở: "Mất tiền cọc, không thể chuyển nhà" - Người dân khốn đốn vì thay đổi đột ngột

Chính phủ Hàn Quốc vừa ban hành các quy định nghiêm ngặt nhằm siết chặt tín dụng bất động sản, khiến nhiều người dân đang trong quá trình mua bán nhà rơi vào tình cảnh khốn đốn, đối mặt với nguy cơ mất tiền đặt cọc và không thể thực hiện kế hoạch chuyển nhà đã định. Quyết định áp dụng quy định mới ngay lập tức từ ngày 28 tháng 6 đã gây ra làn sóng hoang mang và lo lắng trên thị trường.

Chính sách siết chặt đột ngột gây hoang mang

Vào ngày 27 tháng 6, ngay sau khi chính phủ công bố các biện pháp quản lý bất động sản mới, văn phòng môi giới bất động sản A tại Daechi-dong, Gangnam-gu, Seoul, liên tục nhận được các cuộc gọi từ khách hàng. Nguyên nhân là do quy định mới hạn chế hạn mức vay mua nhà ở mức 600 triệu won đối với Seoul, khu vực thủ đô và các khu vực bị quy định, đồng thời yêu cầu người vay phải chuyển đến ở trong vòng 6 tháng.

Việc chính phủ quyết định áp dụng ngay quy định này từ ngày 28 tháng 6 đã khiến những người đang chuẩn bị vay vốn rơi vào tình thế bị động. Các câu hỏi dồn dập đổ về như "Liệu có thể ký hợp đồng hôm nay không?", "Khoản vay hơn 600 triệu won đã đặt cọc trước có được công nhận không?"

Sự hỗn loạn đặc biệt lớn tại Gangnam 3 quận (Gangnam, Seocho, Songpa) và khu vực Yongsan, nơi tập trung nhiều căn hộ cao cấp và thuộc khu vực cấp phép giao dịch đất đai. Tại các khu vực này, ngay cả căn hộ nhỏ cũng có giá 2-3 tỷ won, và các khoản vay mua nhà thường vượt quá 1 tỷ won. Một quan chức tại văn phòng môi giới A cho biết: "Tại các khu vực cấp phép giao dịch đất đai, cần có sự cho phép của chính quyền thành phố/quận mới có thể ký hợp đồng, và nhiều người đã đặt cọc trước trong khi chờ đợi giấy phép (thường mất 2-3 tuần). Việc quy định được áp dụng ngay từ ngày 28/6 và có thông tin ban đầu rằng 'tiền đặt cọc trước sẽ không được công nhận' đã khiến nhiều người lo lắng."

Tác động đến giao dịch nhà ở giá trị cao và người có nhu cầu thực

Không chỉ ở Gangnam, nhiều người ở các khu vực khác của Seoul cũng vội vã tìm đến các văn phòng bất động sản, mong muốn ký hợp đồng ngay lập tức. Với tốc độ tăng giá nhà nhanh chóng gần đây, phần lớn người mua đã đặt cọc trước khi ký hợp đồng chính thức để giữ chỗ. Những người đã đặt cọc từ 100 đến 200 triệu won tiền cọc nhà đang hết sức hoang mang: "Nếu khoản vay bị cắt giảm và hợp đồng bị hủy, chúng tôi sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc, phải làm sao đây?"

Một số người đã vội vã đến ngân hàng ngay sau khi thông báo được đưa ra. Ông Hwang (50 tuổi) là một trong số đó. Ông đã ký hợp đồng mua một căn hộ trị giá 1,6 tỷ won ở Gangdong-gu, Seoul, vào ngày 26 tháng 6. Ông Hwang cho biết: "Ban đầu tôi dự định vay 700 triệu won từ ngân hàng vào đầu tháng 7, nhưng khi nghe tin tức, tôi đã phải vội vàng nộp đơn vay ngay hôm nay." Ông nói thêm: "Thông báo của chính phủ đột ngột khiến tôi thiếu mất 100 triệu won, nên tôi không còn cách nào khác ngoài việc phải nhanh chóng hành động."

Các chuyên gia phân tích rằng chính sách hạn chế tín dụng lần này sẽ tạo ra sự khác biệt rõ rệt giữa những người có nhu cầu thực sự muốn chuyển đến những khu vực tốt hơn và những "người giàu tiền mặt" không cần vay vốn. Một quan chức từ công ty tư vấn bất động sản nhận định: "Những người có nhu cầu thực sự như các cặp vợ chồng trẻ có hai nguồn thu nhập muốn chuyển từ ngoại ô Seoul vào Gangnam sẽ bị cản trở. Tuy nhiên, nếu chính sách này làm giảm khối lượng giao dịch và giá nhà giảm, đây có thể là cơ hội 'mua giá thấp' cho những người có nhiều tiền mặt."

Thanh niên và người mới đi làm cũng bị ảnh hưởng nặng nề

Ban đầu, thị trường phản ứng rằng "chính phủ đang tìm cách chặn các giao dịch căn hộ giá cao vốn là động lực tăng giá ở Seoul." Tuy nhiên, việc chính sách mới này cũng thu hẹp quy mô cho vay mua nhà lần đầu, cũng như các khoản vay thuê nhà (전세 대출) cho người dân bình thường và giới trẻ, đã tác động mạnh đến những người trẻ mới đi làm, các cặp đôi chuẩn bị kết hôn và các cặp vợ chồng mới cưới.

Anh Kim (35 tuổi) đang chuẩn bị kết hôn vào tháng 10 và dự định thuê một căn biệt thự trị giá 320 triệu won ở Yongsan-gu, Seoul. Anh dự kiến vay 300 triệu won từ khoản vay Buteok (vay thuê nhà dành cho thanh niên). Tuy nhiên, với quy định mới, hạn mức vay đã giảm xuống 250 triệu won, buộc anh phải tìm thêm 50 triệu won. Anh Kim bức xúc: "Tôi đã gọi gấp đến ngân hàng nhưng rất khó liên lạc và họ cũng nói không rõ về chính sách. Đối với các cặp vợ chồng mới cưới, những người đã dốc hết tiền tiết kiệm để kết hôn, 10-20 triệu won cũng là số tiền lớn. Việc chính phủ đưa ra chính sách đột ngột như vậy thật vô lý."

Giám đốc Koh Jong-wan của Viện Nghiên cứu Quản lý Tài sản Hàn Quốc nhận định: "Nạn nhân lớn nhất của chính sách này là các cặp vợ chồng mới cưới và thanh niên ở độ tuổi 30 tại Seoul." Ông nói thêm: "Những cặp đôi có việc làm tại Seoul thường lên kế hoạch mua nhà thông qua các khoản vay dài hạn, nhưng khi tín dụng bị siết chặt, họ có nguy cơ bị đẩy ra các khu vực ngoại ô Seoul hoặc tỉnh Gyeonggi."

Chính sách mới này cho thấy nỗ lực quyết liệt của chính phủ nhằm kiểm soát thị trường bất động sản và nợ hộ gia đình. Tuy nhiên, tác động của nó đối với các phân khúc người mua nhà khác nhau, đặc biệt là những người có nhu cầu thực và nguồn lực hạn chế, đang là một vấn đề gây tranh cãi và cần được theo dõi sát sao.