베트남 콘도텔 : 2024년 1분기 4,800 세대 분양 진행했지만 64세대만 거래됬다

베트남 콘도텔 분양 현황

 베트남 부동산 조사전문 DKRA 보고자료에 따르면 2024년 1분기 베트남 전국 콘도텔 프로젝트의 90%는 거래가 없고, 5년간 가장 최악의 실적을 기록.
 

 2024년 1분기 베트남 전국에서 콘도텔은 약 4,800 세대 분양을 진행했지만 64세대만 거래되었고, 대부분 중부지역에서만 거래가 발생. 대부분 미분양 상태.
 

2024년 1분기 의 분양 공급 및 거래실적 (출처 : DKRA) 

2023년 ~ 2024년 공급 및 거래실적 (출처 : DKRA)

 주요 공급지역은 : Quảng Nam (꽝남), Bình Định (빈딘), Khánh Hòa (카잉화), Bình Thuận (빈뚜언), Bà Rịa – Vũng Tàu (바리아 붕따우), Hòa Bình (화빈), Kiên Giang (키엔짱)

 작년 동기 대비 공급량은 8 ~ 21% 하락.
 

 베트남 부동산중개협회 VARS의 보고자료를 보면 2024년 1분기 관광용 부동산 상품(대부분 콘도텔)은 약 10,000세대가 분양 진행 중이다. 하지만 97%는 전기간 미분양 되었다. 그리고 거래수는 160건, 약 1.6% 실적.

2024년 1분기 광광용 상품 공급 및 거래실적 (출처 : VARS)
 

그렇게 미분양 상태지만 콘도텔의 가격은 거의 변동이 없고 계속 높은 수준을 유지하고 있다.
 

 DKRA의 자료를 보면 중부에서 콘도텔 최고 분양가는 약 180,000,000VND/m2 (약 32,100,000원/평)이다.
 

 북부와 남부 콘도텔의 최고가는 약 140,000,000 ~ 155,000,000 VND/m2 (약 25,000,000 ~ 28,000,000원/평).
 

최고 분양가 현황 (원/평)

 분양율을 개선하기 위해 사업주들은 가격을 인하하지 않고 우대이자, 원금상환기간을 연장하는 정책에 집중하고 있다.

문제점

 Savills에 따르면 2016년 ~ 2019년 콘도텔 가격은 너무 크게 올랐고, 공급도 많이 확정되었다. 평균적으로 연간 12,000 세대는 시장에 나온다.
 

 그런데 사업주, 개발사들은 개발하고 분양하는 것만 집중하고, 소비자의 수요와 요구에 대해서는 신경쓰지 않았다. 예를들어 대표적인 문제 지역은 Phú Quốc (푸꾸옥)지역이다.
 

 베트남에서 분양중인 콘도텔은 대부분 각 지역 시장의 특징과 소비자의 수요와 요구를 적합하게 개발하지 않은것이다.
 

 게다가 대부분의 콘도텔 프로젝트의 컨셉이 비슷하거나 너무 독특하고, 높은 가격 만큼의 좋은 품질이 아니다.
특히 샵하우스 세그먼트는 분양은했지만 실제 상업목적으로 운영할 수 없는 상태이다.
 

 푸꾸옥섬의 경우 공급량이 과도한 수준 뿐만 아니라 실제로 효과적인 운영을 할 수 있는 상품이 거의 없다.
동남아 국가 (태국, 인도네시아) 대비 베트남 콘도텔 세그먼트는 가장 어려운 부분이 콘도텔을 대상으로 효력있는 규제를 할만한 법규가 아직 없는 상태.
 

 콘도텔 분양자들은 대부분 높은 운영수익을 위해 투자했지만 실제 그동안 이 약속을 못 지켰기 때문에 유동성 문제가 발생할 수 밖에 없다. 최악의 경우에 콘도텔이 가진 큰 장점이 점점 약점이 되고 있는 상황이 될 수 있다.
 

 중부 부동산 조사 전문 SPER에 따르면 콘도텔이 활발하게 거래된 Đà Lạt (다랏)은 지금 거래 유동성을 완전히 잃어버렸고 거래실적도 없는 상태이다.
 

 현시점에서 대부분 콘도텔의 운영수익이 없고 운영수익이 나온 콘도텔도 약 1.8 ~ 2.7%이다. 5% 이상 운영수익이 있는 프로젝트는 거의 없다고 판단한다.
 

 따라서 고객들은 신뢰성이 없는 콘도텔 상품에 투자하지 않는 것이다.
 

 예측대로라면 2024년말까지 이 상태가 계속 유지되고, 2024년 2분기 약 100~200 세대만 Bà Rịa – Vũng Tàu (바리아-붕따우) 및 Quảng Ninh (꽝닌)에 나올 것이다.

해결 방안

 푸꾸옥섬의 경우 외국인 관광객이 많이 방문하고 있지만 콘도텔을 운영하는 방식이 단순히 숙박만 공급하는 것이고, 고객을 위한 서비스나 특별한 경험은 전혀 없다. 
 

 문제를 해결하기 위해서는 설계, 디자인과 고급 서비스에 집중하는 다양한 전략이 필수이다.
 

 샵하우스의 경우 활발하게 상업적 운영을 하는 상황이 안된다면 해결할 수 없다고 판단한다.
 

 베트남에서 유일하게 성공한 사례 다낭 Hyatt Regency, 바리아-붕따우 Melia Hồ Tràm 경우 개발단계에서 지역의 특징을 적합하게 설계하고 운영계획을 구성했기 때문에 운영관리 단계에서도 수익이 나올 수 있었다.

다낭 Hyatt Regency

붕따우 Melia Hồ Tràm

 베트남 관광용 부동산은 잠재적인 분야가 맞지만 규제 이슈를 해결하지 못하면 앞으로 개발이 더 어려워질 것이다. 
 

 그리고 인프라 시설 개선은 아주 중요한 이슈이다. 이에 따라 베트남 국내관광이 크게 성장하는 만큼 다양한 상품을 제공할 수 있을 것이다.