Tương quan sự thay đổi nhân khẩu học tại Hàn Quốc và làn sóng đầu tư mới vào thị trường bất động sản cho thuê BTR

 Thị trường nhà cho thuê tại Hàn Quốc đang trở thành tâm điểm của các tập đoàn bất động sản toàn cầu khi sự dịch chuyển nhân khẩu học – đặc biệt là xu hướng gia tăng các hộ gia đình một người – tạo ra nhu cầu ngày càng lớn đối với các căn hộ quy mô nhỏ, được quản lý chuyên nghiệp.

Trong tháng 7 và tháng 8 năm 2025, hai “ông lớn” trong ngành bất động sản quốc tế, Greystar Real Estate Partners (Mỹ) và The Living Company (Úc), đã lần lượt mở văn phòng tại Seoul. Greystar hiện quản lý danh mục trị giá hơn 110 nghìn tỉ won (xấp xỉ 2.079 nghìn tỉ VND) và được coi là nhà đầu tư nhà cho thuê lớn nhất thế giới. The Living Company cũng chọn Seoul làm trung tâm hoạt động quốc tế đầu tiên ngoài nước Úc, cho thấy niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường Hàn Quốc.

 Chiến lược của họ là đầu tư lâu dài, bắt đầu từ phân khúc nhà ở sinh viên, căn hộ compact cho thanh niên từ 18 đến 40 tuổi, rồi mở rộng sang nhà ở cho người cao tuổi. Mô hình này hướng đến các khu căn hộ nhỏ gọn ở vị trí trung tâm, nhưng có kèm tiện ích chung như bếp, phòng gym và không gian làm việc.

Xu hướng hộ gia đình một người – động lực chính

 Theo RSQUARE, tỷ lệ hộ gia đình một người ở Seoul đã tăng từ 29,5% năm 2015 lên 39,3% vào năm 2023. Tính toàn quốc, cuối năm 2024 có 9,9 triệu hộ một người, chiếm 41,5% tổng số hộ, vượt xa hộ hai người (24,5%). Đây là một thay đổi lớn trong xã hội vốn quen thuộc với mô hình gia đình nhiều thế hệ.

 Với hơn 10 triệu người sống một mình, Hàn Quốc, nền kinh tế lớn thứ tư châu Á đang tái định hình nhu cầu nhà ở. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi tương tự tại các nền kinh tế phát triển khác, nhưng tốc độ tại Hàn Quốc được đánh giá là nhanh và mạnh hơn.

Sự chuyển dịch sang mô hình Build-to-Rent (BTR)

 Trong nhiều thập kỷ, thị trường Hàn Quốc bị chi phối bởi mô hình Build-to-Sell (BTS): các nhà phát triển xây dựng, bán căn hộ cho người mua cá nhân rồi rút khỏi dự án. Ngay cả các Chaebol trong lĩnh vực xây dựng, những công ty lớn nhất Hàn Quốc như Hyundai E&C, Samsung C&T hay GS E&C – cũng vận hành theo logic này.

 Tuy nhiên, sự xuất hiện của Greystar và The Living Company đánh dấu bước chuyển sang Build-to-Rent (BTR), nơi chủ đầu tư giữ lại quyền sở hữu và khai thác lợi nhuận dài hạn từ cho thuê. Mô hình này đòi hỏi nguồn vốn lớn và năng lực vận hành, vốn là lợi thế của các tập đoàn quốc tế.

Các thương vụ đầu tư lớn

 Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): Tháng 1/2025 thành lập liên doanh 500 tỉ won (khoảng 9,45 nghìn tỉ VND) với MGRV, một công ty bất động sản địa phương, để phát triển nhà cho thuê.

 Morgan Stanley: Tháng 11/2024 hợp tác với SK D&D (đơn vị phát triển bất động sản thuộc SK Group, một trong những Chaebol lớn của Hàn Quốc) nhằm thâm nhập sâu hơn vào phân khúc này.

 Ngoài ra, các quỹ như KKR, ICG, Hines cũng tham gia hoặc cam kết đầu tư trực tiếp. Sự tham gia ngày càng sâu của các công ty lớn Hàn Quốc cùng với vốn ngoại cho thấy bất động sản cho thuê đã trở thành lĩnh vực chiến lược, chứ không chỉ là thử nghiệm.

Rào cản chính sách và triển vọng

 Mặc dù hấp dẫn, thị trường vẫn đối mặt với thách thức: luật bảo vệ hợp đồng thuê (jeonse) giới hạn mức tăng giá thuê ở mức tối đa 5% mỗi kỳ gia hạn 2 năm. Quy định này khiến lợi nhuận dài hạn khó dự đoán, buộc nhà đầu tư phải tìm giải pháp thay thế như mô hình serviced residences hoặc căn hộ hỗn hợp.

 Greystar cho biết sẽ đưa Hàn Quốc vào quỹ châu Á, Thái Bình Dương trị giá 2,6 tỉ USD (xấp xỉ 68,4 nghìn tỉ VND) vào năm 2026. The Living Company thì chọn Seoul làm trung tâm quốc tế, cho thấy niềm tin dài hạn bất chấp các rào cản pháp lý.

 Sự dịch chuyển sang mô hình BTR tại Hàn Quốc không chỉ là thay đổi trong ngành bất động sản mà còn phản ánh cách các tập đoàn lớn Hàn Quốc và Chaebol phối hợp cùng dòng vốn toàn cầu để đáp ứng nhu cầu xã hội mới. Đây là cơ hội để các công ty lớn trong nước tái cấu trúc chiến lược, hợp tác với các nhà đầu tư ngoại, đồng thời tạo ra một thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp hơn – điều vốn còn thiếu trong một nền kinh tế phát triển như Hàn Quốc.