Lãi suất bóp nghẹt Seoul đẩy làn sóng di cư tài chính bùng nổ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hàn Quốc vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, chính sách siết chặt cho vay tiếp tục đẩy người dân đặc biệt là thế hệ trẻ vào tình thế khó khăn. Mức lãi suất cao và quy định vay nghiêm ngặt không chỉ kìm hãm nhu cầu mua nhà ở đô thị mà còn tạo nên làn sóng “di cư tài chính” sang các địa phương có điều kiện vay nới lỏng hơn. Vậy đâu là lối thoát giữa cơn khát vay vốn?

Quy định mới siết chặt cho vay

Bắt đầu từ tháng 7, chính phủ Hàn Quốc áp dụng giai đoạn 3 của chỉ số DSR (Debt Service Ratio Tỷ lệ phục vụ nợ), khiến hạn mức vay mua nhà tại các khu vực đô thị bị cắt giảm 3–5%. Dữ liệu từ Ngân hàng Hàn Quốc cho thấy chỉ số thái độ cho vay tổng thể trong quý 3 đã giảm từ -13 xuống -17, phản ánh rõ xu hướng các ngân hàng sẽ còn tiếp tục thắt chặt cho vay. 

Các khoản vay thế chấp và vay tín chấp đều bị ảnh hưởng nặng nề, trong đó chỉ số cho vay mua nhà giảm mạnh từ -11 xuống -31 chỉ trong một quý. Điều này đang gây áp lực lớn lên những người cần vốn gấp, đặc biệt là các gia đình trẻ mua nhà lần đầu, các cặp vợ chồng mới cưới hay hộ có trẻ nhỏ những đối tượng từng được hưởng chính sách vay ưu đãi.

Các địa phương: “miễn dịch” với siết chặt và trở thành điểm đến mới 

Điểm đáng chú ý là biện pháp siết chặt này không áp dụng tại các khu vực ngoài đô thị. Tại các tỉnh, mức áp dụng DSR hiện chỉ ở giai đoạn 2 (0,75%) thay vì 1,5% như ở Seoul. 

Sự phân hóa rõ rệt giữa đô thị và địa phương khiến nhiều chuyên gia dự báo về một làn sóng “chuyển dịch vay vốn” người dân tìm đến các tỉnh để né quy định. 

Dữ liệu cho thấy, khi các ngân hàng lớn bị siết, dòng tiền đã bắt đầu chảy mạnh sang các ngân hàng địa phương. Trong một số thời điểm, số dư vay tại ngân hàng địa phương tăng gấp bốn lần so với các ngân hàng thương mại. Dù có nhiều quan ngại về nguy cơ quá tải ở các tổ chức tín dụng nhỏ, không thể phủ nhận rằng địa phương đang trở thành “lối thoát tạm thời” cho người cần vay tiền mua nhà.

Di cư tài chính của thế hệ 2030: Giấc mơ an cư đang dịch chuyển? 

Khi cơ hội vay tại Seoul ngày càng thu hẹp, thế hệ trẻ đặc biệt nhóm tuổi 20–30 buộc phải tính toán lại giấc mơ an cư của mình. Theo Real Estate R114, khoảng 74% căn hộ tại Seoul bị ảnh hưởng bởi việc giảm hạn mức vay. Điều này có thể làm bùng phát hiện tượng “di cư nhà ở” từ Seoul sang Gyeonggi, Incheon, hoặc xa hơn là các thành phố cấp tỉnh, nơi điều kiện vay nới lỏng hơn. 

Một đại diện từ nền tảng bất động sản Jikbang nhận định: “Tâm lý chờ đợi đang bao trùm thị trường Seoul. Nhưng nếu xu hướng siết chặt kéo dài, nhu cầu thực tế có thể buộc phải dịch chuyển sang các khu vực ít chịu ràng buộc hơn, như Gangwon, Daejeon hay Jeolla.”

Với lãi suất cao và chính sách cho vay ngày càng khắt khe, nhiều người dân Hàn Quốc đang đứng trước những lựa chọn khó khăn. 

Trong ngắn hạn, việc tìm đến các khu vực có chính sách nới lỏng có thể là giải pháp tạm thời, nhưng về lâu dài, chính phủ cần đưa ra các phương án hỗ trợ bền vững hơn cho người mua nhà thực sự đặc biệt là thế hệ trẻ đang chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ các biện pháp kiểm soát tài chính này.